2015年中国十大一线城市楼盘地王情况

2016-01-07 21:58:33admin来源:未知

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   2015年中国十大一线城市楼盘地王情况。全国总价和单价地王仍主要集中在京沪穗深等一线城市,TOP10门槛均有大幅提升,总价门槛由54亿元提高到71亿元,增长了31%;单价TOP10门槛也是由3.4万元/平方米飙升至4万元/平方米,上涨了20%。总价地王有所下降,今年底价成交的112亿深圳地王,不及去年全国地王中民投地块的一半,但是从更能反映市场热度的单价地王来看,还是2015年更胜一筹。而这也印证了我之前的判断:2015年土地市场量缩价涨、焦点城市重点板块持续升温。

企业拿地模式方面,为了规避风险实现优势互补,近年来越来越多的企业开始选择联合拿地,融创、方兴更是个中典型。但在2015年之前,联合拿地更多的还是集中在中高端地块上,对于举足轻重的全国地王项目,大多数企业还是选择独自开发。但在2015年,可以看到在地王项目中,联合拿地也开始越来越多的出现,这一方面说明企业间联合开发的经验越来越多,彼此间的默契程度越来越高,另一方面也说明目前好的拿地机会真是少,大企业都必须一人分一口才有饭吃。

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近年老地王:仅不足三成进入销售阶段

在跻身2013、2014年总价单价地王TOP10的37幅地块中,目前只有11块地进入销售阶段,不足30%,从去化情况来看,卖的最好的上海大宁金茂府,目前备案成交也不到项目总体量的30%。总体来看,大部分地王还是处于开工未售、或是未开工的状态,甚至还有少部分地王的土地一级开发尚未结束。并且这两年的总价地王、单价地王也都没有进入销售环节,总价地王方面,2013年的新鸿基地王、2014年的中民投地王主要受开发规划所累,所需资金量高,以致施工进度较为缓慢,以2013年的新鸿基地王为例,至2015年底还在寻求贷款支持项目建设。单价地王方面,2013年的苏州0.51亿袖珍地王仍未开工,而北京华嘉胡同目前也只是开工未售,对于此类高楼板价地块,大多数企业还是选择坐等板块升值,真正能够在一年内开盘的企业,还得看融创、金茂等高端专业户(如北京融创中心、北京壹号院、上海大宁金茂府等项目)。

2015年中国十大一线城市楼盘地王情况

 

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2015年地王点评:

从区域分布看,TOP10总价地王主要还是集聚在一线城市。其中北京和上海最多,均有3幅,其后是广州2幅,深圳、南京各一幅。值得一提的是,今年总价地王大多出现在一线城市的非核心区域。比如,上海的3宗地王均位于非核心的次中心地带,北京的3宗地王均位于四至五环间的丰台板块,深圳的1宗地王也位于原关外的龙华新区,只有广州、南京的地王比邻市核心地带,但也算不上真正的核心区域。究其原因,主要还是一二线核心地带土地极其稀缺,而次中心地带和新规划区尚有规模供应潜力,加之价格快涨,所以越来越成为总价地王的集聚地。

溢价率方面,2015年有4块地王溢价率低于10%,较2014年少了两块,不过总价地王(深圳龙华商办地块)仍是0溢价成交,与2014年中民投地王相同。与一般中等规模地块相比,总价地王往往在出让用途、市政规划上有着更为严格的限制,企业操作空间不大,因此除一线城市价格洼地外,低溢价成交仍是市场常态。

单价地王方面,从区域分布看,TOP10单价地王分布于一、二线。上海最多,有4宗单价地王上榜;北京、深圳、杭州各有2宗单价地王入榜。可以看到,单价地王最多的上海,受供应调整影响,不像去年一样较多在卢湾、静安等核心城区,清一色在杨浦、闸北、闵行等非核心区域。杭州去年因为行情调整没有单价地王入榜,今年有2宗单价地王入榜,两宗地都位于可以俯瞰西湖商业街区,稀缺性极高。

值得注意的是,按名义楼板价(成交总价/规划总建筑面积)计算,2015年单价地王似乎不是特别贵,除了7万多的地王,其余高单价地块也就在4、5万元/平方米,与目前一线城市核心区动辄7、8万元的一手房价格相比,似乎也并不算很高。但如果把名义楼板价换算为实际楼板价(扣除配建面积),那就会看到另外一张表(见下表),不少地块成交单价都到了6万以上,而北京在单价TOP10中的席位也达到了惊人的7幅。这时候再看单价地王压力就大了许多。想想2013、2014年的老单价地王现况,这些“剥壳”后露出来的单价地王,或许还是急不得,只能希望“慢工出好活”吧。

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